Entenda o processo de execução de taxa condominial

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Gerir um condomínio não é uma tarefa simples. Ela requer que o gestor entenda um pouco de vários assuntos. Hoje, iremos abordar um tema muito importante, dentre essa gama de informações: a execução da taxa condominial.

Para melhor entendimento do assunto, iniciaremos esse conteúdo com um glossário de termos técnicos que utilizaremos ao longo do texto. Veja a seguir: 

  • Título executivo extrajudicial: são documentos capazes de embasar uma execução judicial, sem espaço para argumentação ou discussão; 
  • Execução de Título Extrajudicial: é uma ação judicial que visa o recebimento de valores oriundos de algum título de crédito específico que ficou em aberto; 
  • Taxa condominial: significa o rateio das despesas do condomínio. Ou seja, qualquer despesa relacionada ao condomínio é uma taxa condominial; 
  • Execução judicial de dívida: cobrança judicial de uma dívida. 

A taxa condominial é um título executivo extrajudicial? 

A partir do dia 18 de março de 2016 foi estipulado o art. 784, que diz: 

“são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”  

Essa modificação no código civil trouxe mais celeridade para os trâmites de cobranças extrajudiciais dos condomínios. Antes de 2016, o processo era bem mais lento e moroso. 

Como a taxa condominial se torna um título executivo? 

Art. 1.334: A convenção determinará: 

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 

Também no Art. 1.350, temos: “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.” 

Todos esses detalhes previstos na lei: elaboração de previsão orçamentária e aprovação em assembleia, seguindo todos os ritos legais, de elaboração do edital, convocação e registro da ata, garantem legitimidade aos documentos do condomínio, oficializando o título.  

Afinal, o primeiro documento que será solicitado no ato da cobrança judicial é a ata que aprova aquela previsão orçamentária.  

Por isso, é de extrema importância que esses documentos sejam legalmente confeccionados e registrados. 

Imóvel alugado: de quem é a responsabilidade de realizar o pagamento da cobrança judicial? 

A lei prevê que o responsável pela contribuição das despesas do condomínio é o proprietário. 

Art. 1.336. São deveres do condômino: 

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo  disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). 

A lei de locatário diz que o mesmo é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, porém, perante o proprietário. Afinal, a ementa diz que: o proprietário é parte legítima para responder pelas taxas vencidas mesmo quando o imóvel está locado. 

A partir de quando a cobrança pode ser realizada?

A lei diz que no dia seguinte ao vencimento já pode ser realizada uma cobrança, inclusive judicial. Porém, na prática, essa não é a ação recomendada, já que sob essa ação incidem duas taxas para o condomínio: custo processual e honorários advocatícios.  

Então, para que possa ser realizada uma cobrança assertiva e parametrizada, o mercado estipulou alguns prazos, comercialmente. Por exemplo, de 30 a 60 dias após o vencimento do boleto, se busca a conciliação, é o momento para perguntar ao condômino o que aconteceu, se foi esquecimento, se ele não deseja parcelar a dívida antes de onerá-la com custos judiciais. 

Apesar de não existir legalmente um prazo mínimo para a cobrança ser realizada, há sim um prazo máximo de cinco anos.  

§ 5º Em cinco anos: 

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular; 

Então, se passar cinco anos e um dia, já não há mais legalidade na cobrança, já que o título precisa ser certo (importância), exigível (força) e líquido (valor). Após esse prazo, ele perde a força de cobrança. 

Quais são as implicações da execução judicial para o condômino? 

  • Processo judicial: o desgaste de levar o processo a esse ponto; 
  • Onerosidade da dívida: altas taxas sobre o valor inicial; 
  • Inscrição no cadastro de inadimplentes: SPC, serasa e afins; 
  • Penhora de bens: caso o devedor não pague a dívida em três dias (em teoria), poderá ter seus bens penhorados. Aqui, é importante observar que, para todas as outras dívidas, o bem de família não é afetado, mas, para a taxa de condomínio o bem de família é afetado. Ou seja, o juiz pode colocar o bem do condômino à venda, para quitar as dívidas do mesmo. 

Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015 

Código de Processo Civil. 

  • Art. 827. Ao despachar a inicial, o juiz fixará, de plano, os honorários advocatícios de dez por cento, a serem pagos pelo executado. 
  • § 1º No caso de integral pagamento no prazo de 3 (três) dias, o valor dos honorários advocatícios será reduzido pela metade. 
  • § 2º O valor dos honorários poderá ser elevado até vinte por cento, quando rejeitados os embargos à execução, podendo a majoração, caso não opostos os embargos, ocorrer ao final do procedimento executivo, levando-se em conta o trabalho realizado pelo advogado do exequente. 

Agora ficou mais fácil entender o processo que envolve a execução de taxa condominial? Esperamos que este conteúdo tenha auxiliado você e que em breve possamos nos reencontrar em outro material. Aproveito para indicar para você o nosso texto que fala sobre Taxa Condominial Digital: o que é e quais os seus benefícios. 

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