Dívidas do condomínio? Descubra o que fazer!

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As dívidas do condomínio são um dos problemas mais graves da gestão condominial. Muitas vezes, o condomínio chega a esse ponto por dificuldades na arrecadação de recursos, ou seja, em virtude do não pagamento das taxas condominiais por parte dos moradores.

Não ter certeza se o saldo financeiro será o suficiente para quitar as contas e investir na manutenção do prédio no final do mês é o tipo de situação que pode prejudicar a administração e gerar reclamações, por parte dos moradores adimplentes.

Por isso, uma das missões do síndico deve ser trabalhar para contornar a inadimplência e manter as contas em dia. Neste texto, além de saber o que pode acontecer legalmente, em caso de dívidas do condomínio e atrasos nos pagamentos das taxas condominiais, você saberá também como se organizar financeiramente para evitar problemas. Confira!

Quais são as implicações legais para a dívida do condomínio?

De maneira geral, o condômino já é considerado inadimplente, assim que o seu débito vence, ou seja, no primeiro dia útil. Nesse caso, ele pode ser impedido de participar de assembleias e tem até 30 dias para pagar a dívida, com multa de 2% e juros de 1% ao mês. Se não houver pagamento e nem tentativa, o condomínio tem direito a entrar na justiça.

No CPC (Código de Processo Civil) de março de 2016, ao ser condenado, o morador tem até três dias para quitar o débito, correndo o risco de o valor correspondente ser retirado obrigatoriamente da conta bancária e repassado para o prédio. Caso ele não tenha dinheiro, os bens são penhorados, ou seja, o imóvel vai a leilão. Porém, é preciso dizer que essa é uma situação que só ocorre em último caso.

Venda do apartamento com dívida

O débito do condomínio é visto legalmente como “propter rem”, portanto, só o fato de o indivíduo morar no imóvel, já é considerado como proprietário. Sendo assim, a dívida pode ser cobrada, tanto do dono que tem o nome registrado no cartório de imóveis, como de qualquer pessoa que esteja morando no local, sendo o gerador da dívida ou não.  

Agora, em casos de ter comprado o imóvel já com dívidas, o novo proprietário é responsável pelos débitos existentes. Nesse caso, ele tem direito a entrar com uma ação contra o antigo dono.

Como funciona o processo de cobrança judicial?

Com as mudanças trazidas pelo CPC, agora, não existe mais a necessidade de comprovar que há uma dívida. O foco é no pagamento e de que maneira é possível agilizar essa solução. No entanto, existem alguns passos que a administração precisa cumprir para realizar a cobrança judicial. Eles são:

  • após a confirmação do não pagamento, ambos têm de dois a quatro meses para tentar negociações. Se todas as possibilidades de acordo estiveram encerradas, o condomínio entra com uma ação judicial;
  • nesse processo, são verificados se existem pressupostos para a execução da dívida, com o prazo de três dias para o pagamento ou os bens são penhorados;
  • caso não aconteça o pagamento, é executada a taxa condominial, com a conta bancária embargada para quitar a dívida;
  • por fim, se não houver recursos, os bens vão a leilão com o valor repassado para o condomínio.

Como organizar o financeiro do seu condomínio?

É uma parte importante da administração do condomínio, não só estar atento às dívidas dos moradores — inclusive, conhecendo os procedimentos legais — mas também, em como organizar a arrecadação de recursos. Aqui, separamos dicas do que fazer. Continue!

Invista em softwares para a organização financeira

A tecnologia é uma grande aliada, quando falamos sobre organização, de maneira geral. No caso da parte financeira, existe uma série de ferramentas disponíveis — desde as mais simples, como planilhas, até as mais sofisticadas como softwares de gestão.

Seja qual for a escolha, utilizar esse tipo de recurso é uma das melhores maneiras para se ter uma organização efetiva. Essas ferramentas proporcionam a captura e administração de dados financeiros, com mais agilidade, além de auxiliar para que não haja erros nos cálculos de contas.

Terceirize a gestão de condomínio

Geralmente, quando se define quem será o síndico do prédio, ele é escolhido por suas habilidades administrativas e não pela qualificação. Logo, muitas situações podem não ter o cuidado adequado, até pela falta de experiência.

Ter uma gestão profissional no condomínio é a melhor solução para obter resultados mais assertivos, em relação à administração — principalmente, no quesito financeiro, como lidar com os débitos, fazer gestão dos recursos, de forma equilibrada, etc. Em muitos casos, a contratação já garante um aparato legal com advogados especializados no setor.

Busque formas de negociação da dívida

Provavelmente, no processo de organizar a gestão financeira, chegará um momento de lidar com as dívidas. Essa pode ser uma situação estressante, pois, pessoas inadimplentes não têm apenas um tipo de comportamento ou motivos. Alguns estão realmente sem condições de arrecadar o dinheiro — outros se recusam a pagar.

Assim, o processo de negociação deverá contar com essas possibilidades, além de analisar bem qual será a contraproposta, já que, geralmente, é o devedor que solicita a negociação. Esteja preparado para que haja pedidos de redução de juros e multas, e avalie bem, com a ajuda de um profissional, os antecedentes do morador, antes de aceitar.

Faça um fundo de reserva

Essa é uma estratégia que funciona para qualquer situação em que o objetivo é melhorar a relação com as finanças. Fazer um fundo de reserva não é só uma maneira de lidar com os problemas financeiros de agora, mas uma maneira de se preparar para o inesperado.

Com essa ideia em mente, o ideal é que todo mês um valor seja separado para emergências, procurando definir o mínimo, por exemplo, seis meses de despesas guardadas. Além disso, a quantia não deve ser utilizada para cobrir manutenções rotineiras, como reformas ou pintura — isso pode ser distribuído em taxas para os moradores. Essa reserva deverá ser utilizada para imprevistos.

Conte com uma empresa garantidora

Contar com uma empresa garantidora pode evitar muita dor de cabeça para o síndico, já que os recursos estarão garantidos todos os meses na conta do condomínio, independente do pagamento por parte dos moradores. Em caso de inadimplência o risco é assumido pela empresa que assume a dívida e fica responsável pela cobrança.

Você pôde acompanhar, neste post, como as dívidas do condomínio são tratadas de maneira legal, além de como funciona a cobrança judicial. Não se esqueça de que a organização financeira do prédio é um processo fundamental para lidar melhor com situações de inadimplência, além da importância de se criar um fundo de emergência.

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